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[데스크광장] 부동산 공화국

 장중식 기자     5004ace@daejonilbo.com  
 편집  2020-11-20 07:00:49  

24차례 대책, 규제에만 매달려 부작용 속출
임대인과 임차인 모두가 살 수 있는 방안을
단기적 처방 한계, 장기적으로 공급 늘려야

장중식 세종취재본부장

정부가 오는 2022년까지 11만 4000호 추가공급을 골자로 한 전세난 해소책을 발표했다.

'서민·중산층 주거안정 지원방안'으로 명명된 이번 대책은 꺾일 줄 모르는 전세난을 해결하기 위해 '단기 집중 공급'에 방점을 찍었다.

정부는 향후 2년간 총 11만 4000호(수도권 7000호)의 전세형 주택을 추가 공급하기로 했다. 내년 상반기까지 총 공급 물량의 40% 이상인 전국 4만 9000호, 수도권 2만 4000호를 집중 공급한다. 하반기에는 공실 상가·오피스·숙박시설 리모델링을 통해 총 2만 6000호(수도권 1만 9000호)의 주택을 공급하기로 했다.

정부가 내놓을 이번 대책의 요지는 임대물량 늘리기로 요약된다. 공공기관이 주택을 매입하고, 이를 전셋집으로 공급하는 '매입임대'와 '전세임대' 물량을 늘리겠다는 의미다.

공급되는 주택 유형은 다세대·다가구, 단독주택, 아파트 등 빈집은 물론 주거용으로 사용할 수 있는 상가, 오피스, 공장 등을 망라하고 있다. 사람이 살 수 있는 곳이면 어디든 정부가 매입해 전세를 제공하겠다는 의지로 풀이된다.

최근 매물부족으로 씨가 말라버린 전세시장의 흐름은 애초부터 예상 가능한 일이었다.

임대차법 시행 이후 계약갱신청구권제를 이용해 재계약이 많이 이뤄졌고, 규제지역에서 주택담보대출을 받는 경우 6개월 이내에 전입해야 하는 정책이나 재건축 아파트의 경우 2년간 실거주를 해야 하는 의무를 두면서 매물 잠김 현상이 심화됐다.

여기에 코로나19 확산으로 매매수요가 위축되고, 그 불똥이 지방으로까지 확산되는 풍선효과를 가져왔다.

이 같은 상황은 실제 통계에서도 고스란히 드러났다. KB부동산 리브온에 따르면 지난달 전세수급지수는 191.9로 지난 2001년 8월 193.7을 기록한 이후 약 20년 만에 가장 높았다. 지역별로는 대구가 197.1로 가장 높았고 광주 196.1, 경기 195.7, 인천 194.1, 서울 191.8 순이었다.

가격도 급등했다. 지난달 경기도 아파트 전세가격은 지난해 같은 달 대비 20.6%로 가장 많이 올랐다. 대전 20.5%, 서울(17.2%), 울산(16.2%), 충남(9.0%)도 두 자릿 수 이상 상승했다.

이번 대책이 어떤 효과로 이어질지는 향후 시장 반응에 달려 있다.

전문가들은 이번 전세대책의 핵심은 수요자들이 원하는 지역에, 많은 물량이 빠르게 공급되는 세 가지를 충족해야 한다고 목소리를 높였다. 속도 면에서는 부지를 찾아 건물을 짓는 것보다 매입임대가 빠를 수 있기 때문이다.

매매시장과는 달리 전세시장은 실수요 시장이기 때문에 반응 속도가 빠르다. 그만큼 절박한 수요층이 많다는 얘기다. 전세시장의 동요는 매매시장으로부터 출발한다. 매매가가 치솟으면 임차료 또한 비례 상승한다. 이른바 '도미노 현상'이다.

수요와 공급의 시장논리는 사라지고 규제에만 몰입하는 한, 부동산 문제 해결은 요원해질 수 밖에 없다. 한 번 임대를 놓으면 4년간 묶여야 하고, 임차인 또한 전세에 사느니 차라리 빚을 내서라도 집을 사야 한다는 불안감이 사라지지 않는 한 부동산 폭등세는 멈출 수 없다. 1인 세대 증가에 발 맞춘 공급량 확대, 갭 투자 세력에 대한 제재 방안이 필요하다. 사상 최대규모의 대출증가세를 기록해가며 주택구입행렬에 오른 30-40대의 '시한폭탄'이 터질 경우, 그 파장은 상상 그 이상이다. 소득 대비 부채비율 증가 비중이 급증하는 것도 문제다. 이와 함께 3년 여 앞으로 다가온 임대사업자 종료시한 이후, 부동산 시장이 어떤 방향으로 흐를 지도 주목해야 한다.

지금이라도 늦지 않았다. 24회에 걸쳐 발표한 정부의 부동산 대책이 먹히지 않는 '진짜 이유'부터 살펴야 한다. 긴 호흡을 하지 못하고 남발한 정책은 문재인 정부 내내 발목을 잡는 '부동산 공화국'이라는 오명을 쓸 수 밖에 없기 때문이다. 장중식 세종취재본부장

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